LOCAZIONI COMMERCIALI: RINEGOZIARE IL CONTRATTO PER PRESERVARE IL RAPPORTO CON IL LOCATORE

Newsletter del 10 Giugno 2020

Le aziende oggi sono alle prese con il ritorno all’attività produttiva dopo il periodo di lockdown.
Il problema principale è quello di non poter disporre della liquidità necessaria ad affrontare il pagamento delle spese fisse come quelle rappresentate dall’affitto commerciale dei locali dove si esercita l’attività di impresa.

Sono essenzialmente due le cause della mancanza di liquidità.
La prima è riconducibile alla chiusura forzata (per molte di esse) dell’attività nel periodi di lockdown, l’altra è dovuto alle restrizioni che le aziende stanno affrontando in questa fase di riapertura dovendo rispettare le normative che riguardano le modalità di fruizione dell’immobile, l’obbligo di rispettare i protocolli di igienizzazione dei locali e l’adozione di dispositivi di protezione.

Non da ultimo le aziende devono affrontare il problema del calo dei consumi, dovuto ad una forte contrazione della domanda.

I rimedi previsti dalla Legge.
L’ordinamento giuridico italiano mette a disposizione tutta una serie di rimedi per ottenere lo scioglimento del contratto di locazione, considerato che la pandemia rappresenta una situazione imprevedibile e di portata tale da alterare l’equilibrio contrattuale.

Infatti è possibile esperire il recesso per gravi motivi ai sensi dell’art.27 ultimo comma della Legge 392/78 oppure proporre una domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta ai sensi dell’art.1256 e 1463 del Codice Civile o di eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art.1467 del Codice Civile.

Considerato che lo scioglimento del contratto raramente soddisfa le effettive esigenze dei conduttori ( i quali hanno tutto l’interesse a mantenere in essere il contratto) la soluzione della rinegoziazione appare quella più indicata, rivedendo le condizioni temporaneamente per quanto attiene alla misura del canone e/o alle condizioni di pagamento - in attesa che il rapporto contrattuale possa riespandersi nuovamente nella sua originaria dimensione una volta superata la fase di emergenza.

La rinegoziazione secondo il Codice Civile.
Nella prassi dei contratti di locazione sono rare le clausole che regolamentano ipotesi di forza maggiore, e altrettanto rare quelle che prevedono la revisione del contratto (tramite adeguamento o rinegoziazione) al verificarsi di determinate sopravvenienze esterne.

E’ però consolidato il principio secondo cui, nei contratti di durata – come appunto è la locazione – quando insorgono delle sopravvenienze – cioè degli eventi successivi alla stipula del contratto, che modifichino in misura significativa l'equilibrio iniziale delle obbligazioni delle parti (come certamente è accaduto per l’epidemia) – sorge un dovere di cooperazione delle parti per rinegoziare il contratto, in modo da renderne il contenuto più congruo rispetto agli interessi dei contraenti. Questo dovere si basa sul principio di buona fede di cui all’art. 1375 c.c., che impone un controllo dell’equilibrio e della congruità delle prestazioni contrattuali.

La trattativa di rinegoziazione secondo i principi della buona fede.
Nel caso in cui il conduttore avanzi una richiesta di rinegoziazione del canone di locazione chiedendo una riduzione del canone proporzionata al mancato godimento dei locali per tutto il periodo di chiusura dell’attività e/o caldo del fatturato per il periodo successivo, il locatore ha il dovere di prendere in considerazione questa richiesta e di iniziare con il il conduttore/richiedente una trattativa e condurla secondo i principi di buona fede sino all'eventuale conclusione dell’accordo. Il conduttore è tenuto anch'egli al rispetto del principio di buona fede.

Non dovrà in pratica avanzare richieste illogiche, ma dovrà attentamente parametrare la richiesta di riduzione del canone all'entità del pregiudizio subìto effettivamente (tenendo conto anche della misura dello sgravio fiscale contenuta nell’art.65 del Decreto Cura Italia).

Se il conduttore effettua la richiesta di rinegoziazione del canone, sono tre le ipotesi che possono verificarsi:
1) la trattativa tra le parti dà luogo ad un accordo (ipotesi ideale);
2) inerzia del locatore di fronte alla richiesta del conduttore, oppure trattativa condotta violando i principi di buona fede e di correttezza;
3) le parti conducono una trattativa secondo i principi di buona fede, ma la trattativa non sortisce esito positivo.

In ogni caso, anche in un’ottica deflattiva del contenzioso sarà importante il ruolo delle procedure di mediazione, nell’ambito delle quali spetterà sia ai conduttori che ai locatori, il delicato compito di cercare di trovare un accordo soddisfacente per entrambi.

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